オフィス移転の5ヶ月前までに行うこと｜仙台テナント/貸事務所情報

気に入ったオフィス物件が見つかったら、具体的な契約条件の確認と入居申込みの準備を進めます。 入居申込書には、会社名・住所・代表者名・業務内容・取引銀行等を記入します。会社案内・登記簿謄本を添付して入居の申込みをします。ビルオーナーは、これに基づいてテナント企業の信用調査を行います。

調査結果に問題がない場合は、契約書の作成に入ります。しかし、本契約に先立ってオフィス物件をおさえるために、手付金（保証金・敷金の20％程度が相場）を納めるケースもあります。手付金は、保証金の一部に当てられるのが一般的ですが、キャンセルした場合は戻ってくるのか等を、再度確認し納得した上で「借りる」という、意思表示をするために預けましょう。預けた際には、必ず預り証（領収書）をもらう事を忘れずにしてください。キャンセルした時にお金（手付金）を返してくれるという約束がある場合は、その書面も、もらっておきましょう。

契約日までに保証金（敷金）の全額を入金処理しておきましょう。銀行振込の場合、振込手数料は原則としてテナント側の負担となります。現在では、保証金（敷金）は契約日までにオーナー側で入金の確認が取れるように振り込むのが一般的です。賃貸借契約書の内容を双方でもう一度確認します。不明な点は再度話し合い、充分に理解、納得の上、最後に捺印して契約成立です。

契約時には、会社実印、会社の印鑑証明書、代表者の印鑑証明書、会社の登記簿謄本、保証金、前払い賃料、共益費を持参しましょう。また、保証金や前払い賃料、共益費を手付金（予約金）として振込入金した場合は、預り証（領収書）を持参してください。同時に現入居ビルの解約手続きを行い、明け渡し月の賃料を支払いましょう。ここで再度、保証金の返還、原状回復工事について確認しましょう。

賃料起算日

賃料起算日とは、賃料の発生する日のことです。一般的に、賃料起算日は内装工事の着手日やカギの引渡し日からという場合が多いようです。また、共益費の起算日についても確かめておきましょう。さらに、賃料が数ヶ月無料になるフリーレントの有無も確認しましょう。

支払い時期や方法について

通常、オフィスの場合は、翌月分を前月末までに支払う前払い方式です。 持参するか銀行振込にするかを確認してください。銀行振込の場合、振込手数料は原則としてテナント側の負担となります。

賃料改定時期

契約更新時に賃料などの改定が行われるのが一般的です。 更新時に更新料は必要なのかどうか、また、その額が賃料の1カ月分であれば、現行賃料に対してなのか、新規賃料に対してなのかを明確にしておきましょう。賃貸借の契約期間は通常2年が多いようです。双方で異議のない場合は自動更新されます。

共益費（管理費）

共益費とは一般的にビル共用部分の保守管理のための経費です。 エレベーター、空調機器、給排水設備などの保守整備費、また、共用部分の電気・ガス・水道料や清掃費などのオフィスビルの管理に必要な経費のことです。共益費とは単に管理費だけをさすのか、あるいは貸室内の冷暖房費、空調費などが含まれているのかを確認します。冷暖房など、空調の使用条件については館内規則（細則）を事前に確認しておきましょう。

定期借家契約について

借地借家法が改正され、従来の普通借家契約に加え、定期借家契約という制度が新設されました。 従来型の借家契約は、期間の定めは契約終了ではなく、更新を前提としたものでした。新制度が大きく違うところは、契約の更新がないこと、契約期間の満了により賃貸借契約が確定的に終了することです。引き続き借りたいときは、貸主と再契約することになります。　契約の時は、従来型の賃貸借契約か定期借家契約かを十分確認することが必要です。